Rechtsfragen zum Mietrecht


Corona & Mietrecht

Wir beantworten hier die wichtigsten mietrechtlichen Fragen. Die Sach- und Rechtslage ändert sich fortlaufend. Wir können allerdings keine Gewähr für die Richtigkeit und Aktualität der Antworten übernehmen. Wir beraten Mieter und Vermieter in allen Rechtsfragen des Mietrechts. 

Für Wohnraummieter ist es selbstverständlich, dass sie auch in Coronazeiten den Mietzins fort zu entrichten haben, da sie auch weiterhin den Wohnraum nutzen (können). 

Zur Abmilderung der Folgen räumt der Gesetzgeber dem Wohnraummieter die Möglichkeit ein, im Zeitraum vom 01.04.2020 bis 30.06.2020 (ggf. verlängerbar durch das Bundesministerium der Justiz bis 30.09.2020) trotz Fälligkeit der Miete, den Mietzins nicht zu zahlen, sofern die Nichtzahlung der Miete auf den Auswirkungen der Covid-19 Pandemie beruht. Dies ist glaubhaft zu machen (Bescheinigung über den Bezug von Kurzarbeiterentgelt, arbeitgeberseitige Kündigung usw.). Spätestens jedoch am 30.06.2022 müssen die Mietzahlungen nachgeleistet sein. Ansonsten kann bei ausbleibenden Mietzahlungen im Zeitraum vom 01.04.2020 bis 30.06.2020 das Mietverhältnis gekündigt werden. Der Gesetzgeber gewährt also dem Mieter wegen Nichtzahlung der Miete für die Dauer von 3 Monaten einen Sonderkündigungsschutz. Der Sonderkündigungsschutz bewahrt den Mieter vor der Notwenigkeit wegen Covid-19 bedingter Zahlungsschwierigkeiten mit dem Vermieter über die zeitweilige Nichtzahlung der Miete verhandeln zu müssen. Aus der Sicht des Vermieters handelt es sich um ein zwangsweise gewährtes Darlehen in Höhe von bis zu 3 Monatsmieten an den Mieter für die Dauer von bis zu 2 Jahren (Nachzahlung der Miete bis spätestens 30.06.2022).

Der für den Wohnraummieter geltende Sonderkündigungsschutz, gilt auch für Gewerberaummietverhältnisse. Problematisch und streitig ist, ob über diesen Sonderkündigungsschutz hinaus für die Zahlung der fälligen Miete ein Leistungsverweigerungsrecht gilt, wenn der Betrieb infolge behördlicher Anordnung ganz oder teilweise geschlossen ist. Hier gehen die Meinungen auseinander.

Teilweise wird vertreten, dass die Gewerberaummieter auch bei vollständiger Schließung des Betriebes den Mietzins fort zu entrichten haben (Diygalski: Legal Tribune Online vom 30.03.2020). Dies steht jedoch im Widerspruch zur bisherigen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes, dass bei so genannten Umwelt- oder Umfeldmängeln, die sich direkt auf den Betrieb des Mieters auswirken, ein Anspruch auf Fortzahlung des Mietzinses nicht besteht. Grundsätzlich ist der Vermieter für die Gebrauchstauglichkeit der Mietsache verantwortlich. Wird beispielsweise eine Ladenfläche zum Betrieb eines Einzelhandelsgeschäftes (z.B. Möbel oder Spielwaren) gemietet und ergehen öffentlich-rechtliche Anordnungen und Regelungen, dass dieser Betrieb während der Pandemiezeit nicht fortgesetzt werden kann, kann der Vermieter gemäß § 536 BGB den Gebrauch der Mietsache zu dem vereinbarten Zweck nicht gewähren. Es handelt sich nach bisheriger Rechtsprechung des BGH sodann um einen Mietmangel im Sinne des § 536 BGB, der verschuldensunabhängig in den Risikobereich des Vermieters fällt. Anerkannte Beispiele sind Baumaßnahmen im Nebengebäude, die die Schließung erzwingen (BGH, Urteil vom 23.04.2008, Az. XII ZR 62/06) oder die Sperrung des Zugangsbereiches zum Mietlokal (Kammergericht Berlin, Urteil vom 12.11.2007, Az. 8 O 194/06). In die Risikosphäre des Mieters fallen hingegen nur die so genannten mittelbaren Beeinträchtigungen, etwa unerwarteter Verlust der Kundenfrequenz infolge vorübergehender städtebaulicher Maßnahmen. Unerwartet schwache Kundenfrequenz im Einkaufscenter (BGH, 16.02.2000, Az. XII ZR 279/97). 

Soweit es um behördlich angeordnete Maßnahmen geht, wird danach unterschieden, ob sich die Maßnahme gegen den Betrieb oder gegen die Person des Mieters richtet (BGH, Urteil vom 13.07.2011, Az. XII ZR 189/09; vgl. zu vorstehendem auch Drygala, Legal Tribune Online (205), 30.03.2020). Unabhängig davon, ob die BGH-Rechtsprechung auf die Pandemiefälle tatsächlich anwendbar ist und den Gewerberaummieter zu einer vollständigen Einstellung seiner Zahlungen berechtigt, wird des Weiteren die Auffassung vertreten, dass die Risiken der Pandemie weder einseitig dem Vermieter noch einseitig den Mieter treffen, sondern ein Anspruch auf Anpassung des Vertrages gemäß § 313 BGB besteht (siehe hierzu auch: Schulte, Gewerberaummietverhältnisse – Rechte des Mieters auf Vertragsanpassung in Zeiten der Pandemie Link). Das staatliche Verbot der Öffnung des Betriebs von Einzelhandelsgeschäften stellt eine schwerwiegende Grundlage des Mietvertrages für jeden Einzelhändler dar, insbesondere wenn und soweit die Nutzung des Mietobjektes als Einzelhandelsfläche zwischen den Parteien vereinbart oder der Zweck bei Vertragsschluss so von den Parteien konkludent vorausgesetzt worden ist. In der Tat handelt es sich um einen typischen Fall des Wegfalls der Geschäftsgrundlage. Niemand kann was dafür. Keiner hat damit gerechnet und es fällt auch nicht nur in den Risikobereich einer Partei hinein. Die Unmöglichkeit des vertragsgemäßen Gebrauchs haben ggf. beide Parteien zu tragen.

Die Vertreter der Meinung, dass der Vermieter unbeschadet aus der Pandemie hervorgeht, berufen sich auf die Unklarheiten, die das Gesetz zur Abmilderung der Folgen der Covid-19 Pandemie und Zivil-, Insolvenz- und Strafverfahrensrecht entstanden sind. Der Gesetzgeber habe doch auch für die Gewerberaummieter einen befristeten Sonderkündigungsschutz vorgesehen. Dies sei eine abschließende Regelung und außerdem sei bei der Pandemiegesetzgebung ja auch vom Gesetzgeber mit ins Auge gefasst worden, dass Einzelhandelsgeschäfte geschlossen seien. Dem gegenüber ist jedoch einzuwenden, dass der Sonderkündigungsschutz gemäß dem Pandemiegesetz für Gewerberaummietverträge nicht abstellt auf die Störung eines Mietverhältnisses, sondern lediglich auf die Abmilderung des Grundsatzes „Geld hat man zu haben“. An keiner Stelle wird die bisherige BGH-Rechtsprechung erwähnt oder in Erwägung gezogen oder ausgeschlossen, dass ein Störung der Geschäftsgrundlage vorliegt.

Nach Maßgabe eines Kurzgutachtens des Handelsverbandes Deutschland (HDE e.V.) hat der Einzelhändler als Mieter gegenüber dem Vermieter einen Anspruch auf Anpassung des Vertrages gemäß § 313 BGB.

Der Einzelhändler hat als Mieter daher gegenüber dem Vermieter einen Anspruch auf Anpassung des Vertrags gemäß § 313 BGB. In Betracht kommt eine interessengerechte Herabsetzung des Mietzinses. Angemessen erscheint vorliegend eine hälftige Teilung des Risikos (BGH NJW 84, S. 1746 und NJW 02, S. 3234, 3237). Die Anpassung des Mietvertrags kann vom Mieter lediglich verlangt werden. Sie tritt anders als nach früherem Recht nicht mehr Kraft Gesetz ein. Es ist den betroffenen Einzelhändlern daher zu empfehlen, den Anspruch möglichst zügig geltend zu machen und über die Anpassung des Mietzinses mit den Vermietern zu verhandeln. Ein entsprechendes Musterschreiben werden wir Ihnen zeitnah zur Verfügung stellen. Nur wenn die Verhandlungen zu keinem Ergebnis führen oder der Vermieter die Mitwirkung verweigert, kann ein Gericht angerufen werden.

Art 5 § 2 des o.g. Gesetzes regelt ein Leistungsverweigerungsrecht bei wesentlichen Dauerschuldverhältnissen. Diese Regelungen sind allerdings explizit nicht anwendbar im Zusammenhang mit Miet- und Pachtverträgen, Darlehensverträgen und arbeitsrechtlichen Ansprüchen. Daher bietet das aktuelle Covid-19-Gesetz keine Regelung zur Minderung oder Stundung der Miete für die Zeit der Pandemie.

Die Corona-Pandemie könnte als Störung der Geschäftsgrundlage qualifiziert werden, was wiederum zu einer Vertragsanpassung führen könnte.

Voraussetzungen:

  • Die Umstände, die zur Grundlage des Vertrages geworden sind, haben sich nach Abschluss des Vertrages nachhaltig und dauerhaft geändert.
  • Die Änderung ist schwerwiegend.
  • Das durch die Störung der Geschäftsgrundlage verwirklichte Risiko ist nicht von einer der Vertragsparteien zu tragen.
  • Der betroffenen Partei ist eine unveränderte Fortsetzung des Vertrages nicht zumutbar.

Die Einstufung der Lage als höhere Gewalt erscheint denkbar, ist aber einzelfallabhängig.

Es stellt sich weiterhin die Problematik, ob ein Mieter unter Berufung auf einen Mangel (Nichtgewährung des Mietgebrauchs bei behördlicher Schließung) Mietminderung oder Anpassung verlangen kann.

Als problematisch wird erachtet, dass das Risiko, die Mietsache für die vorgesehene Gewinnerzielung zu verwenden, in die Risikosphäre des Mieters fällt.

Das Gegenargument führt an, dass die auf Grund der besonderen Umstände um die Corona-Lage eine behördliche Verfügung in keine der beiden Risiko-Sphären fällt.

Ob einer der beiden Ansichten gefolgt wird, werden mit der erforderlichen Sicherheit erst in den nächsten Monaten zu erwartende Gerichtsentscheidungen bringen.

Da nicht abzusehen ist, bis wann die Rechtslage endgültig geklärt ist, kann man allen Mietern und Vermietern nur empfehlen, eine gerechte Risikoverteilung zu vereinbaren und die Vertragsverhältnisse anzupassen.

Es könnte sich anbieten, dass die Mietzahlungen hälftig für die Dauer „Coronazeit“ gemindert werden, soweit nicht im Einzelfall besondere Billigkeitsargumente eine anderweitige Risikoverteilung gebieten (Halbteilungsgrundsatz).